家を買う




購入資金とローンを借りる準備
    現金買いなら、購入金額+1%程度を用意。
    ローン買いなら、できれば購入金額の20%、少なくとも10%の頭金+3%程の現金を用意。
    毎月、家関連の費用(ローン、固定資産税、火災保険等)にいくら出せるか額を検討しておく。
    クレジットスコアを調べ、740未満ならスコアをあげる努力をする。


ローンのプレアプルーバルを入手
    自分の知識としての利点: 借り得るローン額、月々の支払い額、クロージング費用をより確実に知る。
    交渉を有利にする利点: セラーにオファーを出す際、買える財力があるという証明代わりに使う。
    ローンオフィサーに、所得、資産、負債などの情報と裏付けする書類を出し、Pre-approval Letterを入手。
    同時に出されるGood Faith Estimateで、購入にかかる詳細費用の見積もりを確認する。


希望条件リストを作る
    どんな家に住みたいか、家族の意見も聞きつつ、思いつく事を何でも書き出してみる。
    値段、間取り,広さ,築年、学校区、庭、日当り、台所、床の素材、部屋の広さ,近隣施設、その他。
    この時点では、どんな些細な事でも過ぎるかなと思う事でも、遠慮せずに何でもリストする。
    どうしても必要(need)と、あったら良いな(want)にグループ分けし、出来れば優先順位をつける。



テナント・エージェントを雇う
    賃貸準備から入居まで、一貫して買い手のあなたの為に働くエージェントを味方に付ける。
    売り手側のエージェントは、売り手に便宜を図るよう義務づけられている事を理解する。
    信頼できるバイヤーエージェントと、あなたのご希望や状況等を詳しく話し、ゲームプランを立てる。


マーケットを知る
    通勤や生活の便利さ、 治安、近隣施設、 学校区、 今後の開発予想などの知識を得る。情報マップ
    最初から「どこ」とエリアを限定すると選択の余地が狭まるので、「どんなエリア」の観点から探す。
    良い物件は人によって異なるので「良い物件があれば。。」は意味がない。
    どんな物件があなたに取って良い物件なのか詳しく伝える事が必要。


物件の見学と決定
    条件を基に選び出した物件を中心に、エージェントと物件ツアーを開始。
    カジュアルな服、脱ぎ履きしやすい靴、ノート、デジカメ、夏場はお水を持参すると良い。
    物件を回りながら思った事は、何でも遠慮なくエージェントにコメントする。
    途中、条件を調整しながら、気に入った物件が見つかるまで探す。



オファーする
    これはと思う物件が一つ二つに絞り込まれたら、オファーの条件をエージェントと検討する。
    エージェントが、同様な物件の昨今の売買記録、マーケット状況、傾向、売り手の状況等を基に分析。
    最終的にどんな契約内容に持って行きたいか考慮しつつ,イニシャルオファーの内容を決める。
    オファーは、売り手が合意すればそのまま契約書となる書類。様々な条項を正しく理解する。


交渉する
    通常は、セラー側が変更を要求(カウンターオファー)し、更にカウンターを繰り返し合意に近づける。
    書面でのやり取りのみが法的拘束力を持つが、口頭、電話、メールでも誤解を受けるような返答はしない。
    基本的には、あらゆる条項が交渉の対象となり、カウンターしている間は拘束力はない。
    最終的に双方が合意し、イニシャル、サイン、日付が入った時点で正式に拘束力を持つ契約が成立する。


交渉のこつ
    売り手側と交渉する自分のエージェントと、オープンで頻繁なコミュニケーションを保つ。
    エージェントがあなたのプライオリティを正しく理解し、かつ先方のプライオリティを掴むと有利。
    売り手側には手の内を見せない。特にどうしてもその家が欲しいという感情を売り手側に見せない。
    セカンドチョイスがあるなら大胆に出る。ではなく他にも狙っているバイヤーがいるようなら速めに動く。




オプション・ピリオド
    契約が成立すると「Option to Opt Out」バイヤーがいかなる理由であれ、自由に解約できる期間に入る。
    オプションを何日間にするか、その代償としていくらセラーに払うかは、交渉時に決める。
    この期間に解約すれば、契約成立時にタイトル会社に預けたデポジットは戻ってくる。
    自由に解約する権利はバイヤーのみ。セラーに解約する権利はない。


インスペクターを雇う
    オプション期間に入ったら、早速インスペクターを雇い、物件のコンディションを調べてもらう。
    インスペクターは物件のあら捜しをするのが仕事。どんな家でもかなりの指摘を受けるのが普通。
    当日は、最後に立ち会いレポートの内容を説明してもらいながら、メンテや修理のアドバイスを受ける。
    インスペクションの手数料は、当日バイヤーがインスペクターに直接支払う。


更に交渉する
    修理しても不安が残るようなメジャーな懸念事項が見つかったら、解約して別の物件を探す。
    通常は、細かい事が数多く指摘されるが、全て修理交渉の対象になるとは思わない方が良い。
    プライオリティの高い順に、セラー側にどこをどれだけ修理してもらうか交渉する。
    場合によっては、修理せずに代わりに修理代をいくらか支払うよう交渉する事もある。



ローンプログラム、利率を決める
    プレアプルーバルをもらう段階で検討した事項を見直し、最適なプログラムを決め、利率をロックする。
    プレアプルーバル時は、仮の見積もり。物件が決まったこの時点で、初めて正式の申し込みとなる。
    利率は毎日変動するので、バイヤーがこのプログラム、利率で行くと意思表示をした時点で初めて決まる。
    ローンの維持期間が長い程バイダウンを払っても利率が低い方が得。短ければ効果ないか損になる事も。


Homeowners Insuranceを決める
    家屋の保険。火災保険と似ており、通常、火事で燃えた、嵐で屋根が吹き飛んだなどの被害に対応。
    保険会社、プラン、州によって様々な選択肢がある。何がカバーされるかされないか出来るだけ理解する。
    車の保険と一緒にすると割引率が高い。また、過去のクレーム歴がレートに影響する。
    Deductibleを上げればレートは下がる。マイナーな被害はレポートせず自己処理する方が良い場合もある。


Residential Service Contract決定
    上の保険とは異なり、家の機器類(A/C, hotwater heater, kitchen appliancesなど)の修理を一部カバーする。
    契約でセラー側が、ほぼ一年分のカバレッジを出す事に合意する事が多い。
    どの会社のどのプログラムを使うか決めたら、タイトル会社に連絡する。
    カバーされている間もし機器が壊れたら、まずここに連絡する。自分で修理屋を呼ぶとカバーされない。




Survey, Title, HOA等書類
    いずれも、タイトル会社を通じて送られてくる書類。目を通した後、自分の記録用に保管する。
    Survey: 測量図。購入する土地とその上に建っている建物一切、easement等が記録されている。
    Title Certificate:    タイトル会社が、家の所有権の記録を調べた上で発行する所有権保険。
    HOA docs:    適応する場合のみ。Home Owners Associationの規則、会費会計の明細等。


引っ越し準備
    新居に持って行かない予定の家具や,その他の所有物は、早めに売るかドネーションして処分する。
    時間がある時に,普段使わないものから先に箱詰めし、新居のどの部屋に運び込むか明記する。
    家具や調度品など、特にすぐ必要なければ、入居前に買うよりしばらく住んでみてから買う方が良い。
    荷物を出した後最後まで使っていた物をプラスティックケースに入れとおくと、新居ですぐ使えて便利。


ユーティリティーの名義変更
    クロージングの日を境に名義が自分に変わるよう手続きする。リースバックの場合はセラーが明け渡す日。
    電気: どこを使っても構わない。www.powertochoose.orgで電気会社、プログラムを比較して決める。
    ガス: 物件の場所によって、Atmos EnergyCoServ。ウェブで住所をインプットして調べ、手続きする。
    水道: 物件のある市の市役所。市のウェブで方法を調べ、手続きする。



クロージング一両日前
    一両日前、HUD-1と呼ばれるクロージングの明細書がタイトル会社から送られてくる。
    契約書の内容、ローン関連の費用が正しく反映されているか,エージェントと確認する。
    HUD-1に問題がなければ、記載されている最終的に必要な現金額を以下のどちらかで用意。
    タイトル会社の指定口座に振り込む。または、自分の銀行でCasher's Checkをつくる。


クロージング当日
    売買、ローン全ての書類に双方がサインし、売買金が支払われ、所有権が正式にバイヤーに移る日。
    Walk Throughの後、指定のタイトル会社に、写真付きID、念の為に小切手帳も持って出向く。
    バイヤーの手続きは、現金買いなら約30分、ローン買いなら1時間程度。
    サインが終了し、支払いが確認されたら、新居の鍵、ガラージドアオープナー等を受け取り、入居。


住み始めてからのメンテナンス
    インスペクションで指摘された修理箇所の中で、セラーがケアしなかった分は入居後処置する。
    家の回りから外へ水がはけるよう処置する。家の回りの低木等が外壁に密着しないよう剪定する。
    水漏れには要注意。漏れに気付いたらすぐに処置。急な水漏れの際、元を止める方法を確認しておく。
    メンテの基礎をウェブや簡単な本で調べ、多少の事(コーキング等)は自分ですぐ処置出来るとベター。


Homestead exemptionを申請
    購入した家に自分が住んでいる場合のみ適応。固定資産税(Property Tax)の減額に役立つ。
    購入した翌年の1月に、一回申請するだけで良い。
    申請費用なし。シンプルなフォームで、各カウンティのウェブサイトからダウンロードする。
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